Tradicionalmente, la reclamación de cantidades pagadas indebidamente (por los gastos notariales, registro, gestoría y tasación) se sujeta a un plazo de 5 años, según el artículo 1964.2 del Código Civil.​
Sin embargo, el Tribunal Supremo y el Tribunal de Justicia de la Unión Europea han establecido que este plazo no empieza desde la firma de la hipoteca ni desde una sentencia general del TJUE, sino desde que tu cláusula de gastos sea declarada nula en tu caso concreto (sentencia firme que reconozca la cláusula como abusiva).

Por tanto:

• Si nunca has tenido una sentencia firme declarando nula la cláusula de gastos de tu hipoteca, la acción de devolución de las cantidades no ha empezado a prescribir y podrías reclamar aunque la hipoteca se firmara hace 10, 20 o 30 años.
• Si sí hubo sentencia firme que anuló la cláusula en tu caso, el plazo de 5 años comienza desde esa fecha; si ya han pasado más de 5 años desde esa sentencia, la reclamación de cantidades puede estar prescrita.

Reclamar gastos de hace 10 años

• Es posible reclamar gastos de una hipoteca de hace 10 años si la hipoteca se firmó antes de junio de 2019 (dato clave para la nulidad de la cláusula de gastos) y si nunca se dictó una sentencia firme que declarara nula esa cláusula en tu caso.
• En ese supuesto, el plazo de 5 años para reclamar el dinero todavía no habría empezado o estaría en plazo, por lo que la reclamación es viable.

Reclamar gastos de hace 20 años

• También es posible reclamar gastos de una hipoteca de hace 20 años en los mismos supuestos: hipoteca anterior a junio de 2019, cláusula de gastos abusiva y sin haber tenido sentencia firme que la anule en tu caso.
• La antigüedad de la hipoteca no impide la nulidad de la cláusula, que es imprescriptible; lo que limita es el plazo de 5 años para reclamar las cantidades, y este plazo se vincula a la sentencia firme que declara la nulidad.

Reclamar gastos de hace 30 años

• Si la hipoteca se firmó hace 30 años pero bajo cláusulas abusivas genéricas (como las típicas de gastos notariales, registro, etc.), la nulidad de la cláusula puede seguir siendo reconocible, siempre que la cláusula sea la misma calificada como abusiva en jurisprudencia.
• La parte difícil es que, salvo que exista una sentencia firme que anule esa cláusula en tu caso concreto, el plazo de 5 años para recuperar las cantidades solo comenzaría tras esa sentencia; hasta entonces, muchos abogados y expertos consideran que la reclamación puede seguir siendo viable, pese a la antigüedad aparente.

Qué hacer en la práctica

• Revisar la escritura de la hipoteca y la cláusula de gastos: si impone que el cliente asume notaría, registro, gestoría y tasación, suele ser considerada abusiva.
• Pedir al banco información sobre si ya hubo sentencia firme que anule dicha cláusula en tu expediente; si no la hubo, plantear una reclamación extrajudicial o directamente una demanda, ya que no habría prescrito el plazo de 5 años.
• Aportar documentación: escritura, facturas de notaría, registro, gestoría, tasación y, si es posible, copia de sentencias anteriores.

Si indicas a un abogado hipotecario experto en cláusulas hipotecarias en qué año firmaste exactamente la hipoteca y si ya reclamaste antes (judicial o extrajudicialmente), podrán ayudarte a valorar con más precisión si tus gastos de hace 10, 20 o 30 años siguen siendo reclamables.

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