Una cláusula abusiva en una hipoteca es aquella que causa un desequilibrio significativo entre banco y consumidor, limitando los derechos del cliente o imponiendo condiciones desproporcionadas.
Entre las principales está la cláusula de gastos hipotecarios, las de comisión de apertura o de posiciones deudoras ( descubierto ) muchos despachos cobran solo si ganan, entre el 10 % y el 20 % de lo recuperado, y otros añaden una pequeña cantidad fija inicial o un mínimo cercano a 150–300 euros.
El plazo general para reclamar la cláusula de gastos hipotecarios es de 5 años, pero empieza a contar cuando el consumidor tiene conocimiento efectivo de que la cláusula de gastos es abusiva y de su derecho a reclamar, no desde el pago ni la firma. Por tanto , si el consumidor nunca ha sido consciente de la abusividad de esa cláusula , aún está en plazo de reclamar sin caducidad , incluso podrías llegar a reclamar los gastos de una hipoteca de hace 30 años.
Los gastos a reclamar serían Notaría (50%), registro (100%), gestoría (100%) si impuestos por el banco unilateralmente.
Una comisión de apertura es abusiva cuando no responde a servicios reales y efectivos, se cobra como un porcentaje elevado sin justificación, no se explicó con transparencia o provoca un desequilibrio importante entre banco y cliente contrario a la normativa de consumo. Es abusiva si es desproporcionada (ej. >1,5-2% del capital), no transparente o impuesta unilateralmente, según TJUE y sentencias del Supremo como la 1621/2025.Los despachos suelen operar a éxito por reclamar la comisión de apertura: 10-20% de lo recuperado, más gastos iniciales fijos de 150-600 € (procurador, etc.). Algunos no cobran si no ganan, pero añaden mínimos.
En una hipoteca de 200.000 €, los gastos de tasación, notaría, registro y gestoría, excluyendo impuestos, puedo suponer entre el 1 % y el 3 % del importe, es decir, unos 2.000–6.000 €.
Puedes reclamar las comisiones por descubierto presentando primero una reclamación escrita ante tu banco, exigiendo la nulidad de la cláusula abusiva; si no responden o rechazan, acude al Banco de España o a un abogado para demandar y recuperar lo cobrado.
Sí, es posible reclamar el AJD de una hipoteca anterior a junio de 2019 si se demuestra que la cláusula que te imponía su pago es abusiva y no ha prescrito la acción de reclamación.
Sí, si el banco impone su propia póliza sin permitir alternativas equivalentes; se puede reclamar devolución de sobrecostes
Sí, el banco suele ser condenado en costas, asumiendo honorarios del cliente
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Tradicionalmente, la reclamación de cantidades pagadas indebidamente (por los gastos notariales, registro, gestoría y tasación) se sujeta a un plazo de 5 años, según el artículo
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